築40年のアパート。現在も入居者がいて、家賃収入もある。
しかし、建物は古くなり、屋根や外壁、給排水設備など、これから大きな修繕が必要になるかもしれません。
「まだ家賃が入っているから持ち続けよう」
「大きな修繕費がかかる前に売却しよう」
どちらが正しいのでしょうか。
私は、築年数だけで判断する必要はないと思っています。
大切なのは、このアパートが、これから先も資産として働いてくれるのかということです。
今の家賃収入、入居状況、将来の修繕費。そして、建物だけでなく土地としての価値。
これらを整理し、今売る場合と持ち続ける場合を比較する。
この記事では、築40年のアパートを今後どうするべきか、判断するための考え方を整理します。
今、利益が出ているだけでは判断できない
例えば、
今は満室に近い。
毎月、
家賃も入っている。
年間の収支も黒字になっている。
それなら、
「まだ持っていて大丈夫」
と思うかもしれません。
でも、
築40年のアパートなら、
これから大きな修繕が必要になる可能性があります。
外壁。
屋根。
給排水設備。
室内設備。
今は年間200万円残っていても、
数年後に500万円、
さらにその先に300万円の修繕が必要になるのであれば、
見え方は変わります。
反対に、
ある程度修繕が終わっていて、
入居率も高く、
これからも家賃収入が期待できるのであれば、
築40年でも、
持ち続けるという選択肢はあります。
国土交通省も、計画修繕には住宅性能だけでなく、入居率や家賃水準、競争力を維持する効果が期待できるとしています。
だから、
「今、儲かっているか」だけではなく、
「これから先も、利益を残せそうなのか」。
私は、
そこを見た方がいいと思っています。
今売る場合と5年後に売る場合の比較
| 比較項目 | 今売却 | 5年後に売却 |
| 売却代金 | 2,000万円 | 1,800万円 |
| 5年間の手残り | 0円 | 1,000万円 |
| 修繕費 | 0円 | −500万円 |
| 合計 | 2,000万円 | 2,300万円 |
この例では、今売却すると2,000万円、5年間持ち続けてから売却すると2,300万円になります。
ただし、これは年間200万円の手残りが5年間続き、修繕費が合計500万円、5年後に1,800万円で売却できると仮定した場合です。
実際には、空室による収入減少、追加修繕、売却経費、税金、借入金なども考慮する必要があります。
また、今売却して得た2,000万円を別の投資に活用する選択肢もあります。
重要なのは、5年間持ち続ければ300万円得をするということではなく、複数の選択肢を比較することです。
※この表は説明用の仮定です。年間200万円の手残りには、別途計上した500万円の修繕費を含めていません。
建物だけでなく、土地も見てみる
築40年のアパートを考えるとき、
どうしても、
建物ばかりに目がいきます。
でも、
アパートには、
その下に土地があります。
例えば、
アパートとしては、
これから修繕費が増えていく。
家賃も、
少しずつ下がっていくかもしれない。
でも、
土地として見れば、
十分に価値があるかもしれません。
反対に、
土地の価格はそれほど高くなくても、
入居率が高く、
安定して家賃を生んでいるのであれば、
アパートとして持ち続ける方がいい場合もあります。
だから、
「古いアパートを持ち続けるか」だけではなく、
「アパートとしての価値」と「土地としての価値」の両方を見る。
私は、
そこまで考えた方がいいと思っています。
今の建物を使って、
これからも家賃を得るのか。
あるところまで持って、
その後に売るのか。
将来、
建物をなくして土地として使うのか。
選択肢はいくつかあります。
大切なのは、
今の家賃収入だけを見て、
将来の選択肢を決めてしまわないこと。
私は、
土地まで含めて、
この不動産全体を見た方がいいと思っています。
売るなら、いつ売るのか？
「このアパートは、
いつか売ろう」
と考えている人もいると思います。
でも、
「いつか」では、
なかなか判断できません。
例えば、
今売る。
あと5年持ってから売る。
大きな修繕が必要になる前に売る。
反対に、
修繕して、
さらに10年持つ。
いくつかの選択肢があります。
そこで私なら、
一度、
「あと何年持つのか」
を仮に決めてみます。
例えば、
あと5年持つなら、
その5年間で、
家賃はいくら入りそうなのか。
修繕に、
いくらかかりそうなのか。
5年後には、
いくらくらいで売れそうなのか。
それを、
今売った場合と比べてみる。
もちろん、
5年後のことを正確に予測することはできません。
でも、
「まだ家賃が入っているから持つ」
だけではなく、
「あと5年持つと、何が得られて、どんなリスクがあるのか」
を考えることはできます。
私は、
売る時期も、
築年数だけで決めるのではなく、
これから得られる家賃と、
これから必要になるお金を比べて決めればいい
と思っています。
入居者がいるうちに売るという考え方もある
古いアパートを売る場合、
必ずしも、
空室になってから売る必要はありません。
入居者がいて、
家賃が入っている状態であれば、
買う人から見れば、
「購入した後も家賃収入が期待できる物件」
として見ることができます。
特に、
入居率が高い。
家賃の滞納が少ない。
長く住んでいる入居者がいる。
修繕もある程度できている。
そうであれば、
築年数が古くても、
収益を生む資産として考えることができます。
だから、
「もっと古くなって、
入居者が減ってから売ればいい」
とは限りません。
反対に、
今の入居率が高く、
安定して家賃が入っているからこそ、
投資物件として見てもらいやすい時期に売る
という考え方もあります。
もちろん、
持ち続けた方が得なのか、
今売った方が得なのかは、
物件によって違います。
だから私は、
「売れなくなってから売る」のではなく、
「まだ十分に価値があるうちに売る」という選択肢も持っておく。
それでいいと思っています。
築40年だから、答えが決まるわけではない
築40年。
数字だけを見ると、
「そろそろ限界なのでは？」
と思うかもしれません。
でも、
同じ築40年でも、
状態はそれぞれ違います。
入居率が高く、
安定して家賃が入っているアパート。
これから、
大きな修繕が必要になるアパート。
土地そのものに、
高い価値があるアパート。
それぞれ、
答えは変わります。
だから、
まず見るのは、
築年数ではなく、
今の収益。
これから必要になる修繕。
入居状況。
土地の価値。
そして、
自分があと何年持ちたいのか。
それらを一度整理してみる。
そのうえで、
持ち続ける。
修繕する。
売る。
という選択肢を比べればいいと思います。
国土交通省も、賃貸住宅について、経営を継続する場合の計画修繕・リノベーションだけでなく、継続しない場合の売却などを含めた投資判断を示しています。
大切なのは、
「築40年だからどうするか」ではなく、
「この不動産を、これからどう使うのが自分にとって一番いいのか」。
築40年のアパート、今後どうするか迷っていませんか？
修繕して持ち続けるのか、売却するのか、それとも当面は現状維持するのか。
判断するためには、建物の状態だけでなく、家賃収入や修繕費、入居状況、将来の相続まで考える必要があります。
無理に売却や修繕を勧めることはありません。
まずは現在の状況と選択肢を整理してみませんか？
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