父が亡くなり、
古いアパートを相続することになった。
築30年。
築40年。
入居している人もいる。
空いている部屋もある。
屋根や外壁も、
そろそろ修繕した方がいいと言われている。
このまま持っていた方がいいのか。
お金をかけて修繕した方がいいのか。
それとも、
売った方がいいのか。
初めて賃貸物件を相続した人なら、
迷って当然だと思います。
そして、
ここでいきなり、
「修繕費はいくらか？」
「いくらで売れるか？」
から考えなくてもいいと思っています。
まず考えたいのは、
「このアパートを、これからどうしたいのか？」
です。
家賃収入を得ながら、
これからも持ち続けたいのか。
ある程度のところで、
売却したいのか。
自分の代で整理してしまいたいのか。
それによって、
必要な修繕も、
かけてもいいお金も、
変わってきます。
だから私は、
「修繕するか、売るか」を決める前に、
「このアパートを今後どうするのか」を考える。
まず、
そこからでいいと思っています。
持ち続けるなら、まず今の収支を見る
「親がずっと持っていたから」
という理由だけで、
自分も持ち続ける必要はないと思います。
反対に、
「古いから」
という理由だけで、
すぐに売る必要もありません。
まず、
このアパートが今、
どれくらい家賃を生んでいるのか。
空室は何部屋あるのか。
管理費や固定資産税、
修繕などに、
どれくらいお金がかかっているのか。
そして、
最終的に、どれくらいお金が残っているのか。
そこを確認する。
例えば、
年間500万円の家賃収入があっても、
500万円がそのまま利益になるわけではありません。
反対に、
建物が古くても、
安定して入居者がいて、
修繕費を考えても十分にお金が残るのであれば、
持ち続けるという選択肢もあります。
だから、
「古いか、新しいか」ではなく、
「これからも資産として働いてくれるのか」。
私は、
まずそこを見た方がいいと思っています。
入居者がいるアパートは、「古い建物」だけではない
もう一つ、
実家と古いアパートでは、
大きく違うところがあります。
それは、
入居者がいて、家賃収入があることです。
古い実家なら、
建物や土地そのものを見て、
いくらで売れるのかを考えることが多いと思います。
でも、
賃貸中のアパートは少し違います。
入居者がいて、
毎月家賃が入っている。
空室が少ない。
長く住んでくれている入居者がいる。
そうであれば、
古い建物であっても、
「家賃を生む資産」として見ることができます。
反対に、
空室が多い。
家賃が下がっている。
修繕費がこれから大きくかかる。
そうであれば、
同じ古いアパートでも、
見え方は変わります。
だから、
古いアパートを相続したときは、
「築何年だから価値がない」
と考えるのではなく、
まず、
今の家賃はいくらなのか。
何部屋入居しているのか。
年間でどれくらいお金が残っているのか。
これからどれくらい修繕が必要なのか。
そこを見る。
入居率が高く、
安定して家賃を生んでいるのであれば、
古くても「投資する対象」として売れる可能性があります。
私は、
建物の古さだけではなく、
「このアパートは、今どれくらい稼ぐ力を持っているのか」
を見ることが大切だと思っています。
修繕に500万円かかると言われたら？
例えば、
外壁や屋根などの修繕に、
500万円かかると言われた。
500万円。
大きなお金です。
だから、
「高いからやめておこう」
と思うかもしれません。
反対に、
「建物を持っている以上、仕方がない」
と、そのまま工事する人もいるかもしれません。
でも私は、
どちらも少し早いと思っています。
まず考えたいのは、
「この500万円を使うと、何が変わるのか？」
です。
雨漏りなどを防ぎ、
建物を維持するために必要なのか。
修繕することで、
これからも安心して貸し続けられるのか。
空室が減る可能性があるのか。
家賃を維持できそうなのか。
そして、
あと何年くらい、
このアパートを持つつもりなのか。
こうしたことを考える。
そのうえで、
500万円をかける価値があるのかを判断する。
私は、
修繕費は、
「高いか、安いか」だけではなく、
「何のために使うお金なのか」
で考えた方がいいと思っています。
修繕した金額が、そのまま価値になるわけではない
ここで、
もう一つ考えておきたいことがあります。
例えば、
500万円をかけて、
外壁や屋根をきれいにした。
だからといって、
アパートの価値が500万円上がるとは限りません。
もちろん、
必要な修繕をすることで、
建物を長く使える。
入居者に安心して住んでもらえる。
空室を減らせる。
家賃を維持できる。
そうした効果は期待できます。
国土交通省も、
賃貸住宅を継続する場合には、
計画修繕やリノベーションなどへの投資を選択肢として示しています。
でも、
近いうちに売るつもりなら、
500万円をかけてから売るのと、
今の状態で売るのと、
どちらが自分にとっていいのか。
一度比べた方がいいと思います。
例えば、
今なら3,000万円で売れる。
500万円修繕すると、
3,300万円で売れそう。
もしそうなら、
単純に、
「きれいになるから修繕した方がいい」
とは言えません。
反対に、
500万円の修繕によって、
これから10年間、
安定して家賃収入を得られそうなのであれば、
話は変わってきます。
つまり、
「500万円かかるか」ではなく、
「500万円をかけた結果、何が得られるのか」。
そこを比べる。
私は、
そのうえで修繕するかどうかを決めればいいと思っています。
「持つ場合」と「売る場合」を比べてみる
では、
このアパートを持ち続けるのか。
それとも、
売るのか。
私なら、
一度、両方を数字にしてみます。
例えば、
今売ったら、
いくらくらいで売れそうなのか。
一方で、
500万円を修繕して持ち続けたら、
これからどれくらい家賃収入が入りそうなのか。
その間に、
さらにどんな修繕が必要になりそうなのか。
空室が増える可能性はないのか。
そして、
5年後、10年後に、
このアパートや土地にどれくらいの価値が残りそうなのか。
もちろん、
将来を正確に予測することはできません。
でも、
「なんとなく持つ」
「なんとなく売る」
よりは、
いくつかの可能性を比べた方が判断しやすくなります。
大切なのは、
「今いくらかかるか」だけではなく、
「この先、いくら入って、いくら出て、最後に何が残るのか」。
私は、
そこまで考えて、
持つか売るかを決めればいいと思っています。
売るなら、修繕してから売った方がいいのか？
「売る」と決めた場合でも、
もう一つ迷うことがあります。
修繕してから売った方がいいのか。
それとも、
今の状態で売った方がいいのか。
例えば、
500万円かけて修繕すれば、
見た目もきれいになります。
買う人にとっても、
しばらく大きな修繕が必要ないことは、
一つの安心材料になるかもしれません。
反対に、
その500万円をかけても、
売却価格がそれほど変わらないのであれば、
修繕せずに売るという考え方もあります。
だから、
私なら、
①今の状態で売る
②必要なところだけ修繕して売る
③修繕して、そのまま持ち続ける
この3つを一度比べます。
それぞれ、
いくらお金が必要なのか。
その結果、
いくら入ってきそうなのか。
そして、
どれくらい時間や手間がかかるのか。
そこまで比べてみる。
「古いから修繕する」のではなく、
「自分が選んだ出口に必要だから修繕する」。
私は、
この順番で考えた方がいいと思っています。
「修繕するか、売るか」から考えなくてもいい
親から古いアパートを相続した。
そうすると、
「修繕しないといけない」
「このまま持っていて大丈夫なのか」
「今のうちに売った方がいいのか」
いろいろ考えると思います。
でも、
最初から答えを一つに決めなくてもいいと思います。
まず、
今、どれくらい家賃が入っているのか。
これから、
どれくらい修繕費がかかりそうなのか。
今売ったら、
どれくらいで売れそうなのか。
そして、
自分はこのアパートを、
これからも持ち続けたいのか。
そこを一つずつ整理する。
そのうえで、
持つ。
修繕する。
必要なところだけ直す。
今の状態で売る。
いくつかの選択肢を比べればいいと思います。
大切なのは、
「修繕するか、売るか」を先に決めることではなく、
「自分はこの資産を今後どうしたいのか」を先に決めること。
そこが決まれば、
必要な修繕も、
かけてもいいお金も、
売るタイミングも、
少しずつ見えてくると思います。
親からアパートを相続したけれど、
何から考えればいいのか分からない。
という段階でも大丈夫です。
まず、
今の状況を一緒に整理してみませんか。
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